Acquérir un bien sur plan – LA Vente en l’État Futur d’Achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat utilisé dans la vente d’immobilier à construire.

Le contrat VEFA est régulièrement appelé « vente sur plan » étant donné que, lors de sa signature de l’acte notarié, en général, la construction n’a pas encore démarré.

Dans ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix en fonction de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Code civil – Articles 1601-1 à 1601-14 – De la vente d’immeubles à construire

Afin de garantir l’acquéreur de l’achèvement de son bien nouvellement construit, le vendeur accorde à l’acquéreur une garantie d’achèvement émise par une banque de référence du vendeur. En cas non-exécution du vendeur, la banque garantira le bon achèvement du bien en construction en lieu et place du vendeur.

Voici les étapes en cas de vente en état de futur achèvement :

Vous signez un acte de vente en état futur d’achèvement qui prévoit de payer le prix total par tranches, selon l’état d’avancement des travaux.

• Le promoteur est dans l’obligation de vous fournir une garantie d’achèvement qui sera annexée à l’acte notarié de vente et enregistrée avec lui. Par cette garantie, une banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement complet de la construction conformément aux termes du contrat, pour le cas où le vendeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.
• La banque peut remplacer cette garantie d’achèvement par une garantie de remboursement. Dans ce cas, elle s’engage à rembourser à l’acquéreur les versements effectués par ce dernier, s’il y a résolution de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
• Pour les bien en copropriété, résidences, outre l’acte de vente, vous signez également un acte de copropriété fixant les parties communes. Un règlement de copropriété définit, entre les copropriétaires, les règles de la vie en commun.
• Lors de la réception de votre nouveau logement, un protocole de réception faisant état des manquements et des défauts éventuels est établi. En contresignant ce protocole, le constructeur s’engage à effectuer les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.

Un constat d’achèvement complet de l’immeuble, signé par les parties, est remis à la banque qui décharge celle-ci de la garantie d’achèvement.

La garantie décennale accordée par le constructeur couvre le bâtiment des vices cachés pendant 10 ans.

Établir un plan de financement

Établir un plan de financement consiste à calculer le coût total de votre projet immobilier et à déterminer les différentes sources de financement disponibles, afin de savoir combien vous devez emprunter. Voici les principales dépenses à prévoir lors de l’achat ou de la construction d’un logement.

a. Prix d’Achat

Le prix d’achat du terrain ou de l’immeuble est fixé par un accord entre le vendeur et l’acheteur. Pour une nouvelle construction, assurez-vous que le contrat de construction précise le prix et les détails d’exécution. Vous pourriez bénéficier d’un taux réduit de TVA si le logement est votre résidence principale.

b. Frais de Notaire

Ces frais couvrent l’établissement de l’acte de vente notarié et l’enregistrement de votre droit de propriété. Le notaire peut vous fournir le montant exact à prévoir.

c. Frais d’Hypothèque

Ils incluent l’acte notarié d’ouverture de prêt et l’enregistrement de l’hypothèque. Cette garantie permet à la banque de vendre l’immeuble en cas de défaut de paiement. Consultez votre notaire pour plus de détails.

d. Assurance Solde Restant Dû

Votre banque peut exiger cette assurance pour protéger vos proches en cas de décès. Elle peut être associée à d’autres assurances vie.

e. Frais de Raccordement

Prévoyez des frais pour le raccordement à l’eau, à l’électricité, au téléphone, et éventuellement au gaz. Renseignez-vous auprès de l’administration communale pour les taxes applicables.

f. Frais de Dossier

Ces frais sont perçus lors de la mise à disposition de votre prêt.

Apport Personnel

La banque demande souvent un apport personnel, qui dépend de votre situation financière et de votre capacité de remboursement.

Prêt Immobilier

Le prêt immobilier vous aide à financer l’achat ou la construction d’un bien. Il est accessible à toute personne ayant des revenus stables.

Taux d’Intérêt

Deux types de taux existent :

• Taux Variable : S’adapte aux conditions du marché, permet des remboursements anticipés sans pénalité.
• Taux Fixe : Mensualités constantes, vous protège des hausses de taux, mais peut inclure des pénalités pour remboursements anticipés. Il peut être révisé après 5, 10 ou 15 ans.

Choix du Taux

• Taux Variable : Vous pouvez choisir d’adapter votre mensualité ou la durée du prêt selon les variations de taux.
• Taux Fixe : Option entre un taux fixe sur toute la durée ou un taux révisable.

Combinaison de Taux

Il est possible de combiner ces types de taux pour s’adapter à vos besoins.

Fiscalité

Droit d’enregistrement

Les acquisitions immobilières sont soumises à un droit d’enregistrement perçu lors de la signature de l’acte notarié par devant un notaire.

Le droit d’enregistrement est de 7 % au total (répartition : 6 % droits d’enregistrement + 1 % droits de transcription).

Tout contribuable, qui procède à l’acquisition d’un bien immobilier à des fins d’habitation personnelle dispose d’un crédit d’impôt. Depuis 2024/2025, celui‑ci est limité à 40 000 € par acquéreur et à 80 000 € pour un couple pour le cas où le crédit d’impôt s’applique à chaque acquéreur individuellement. Ce montant peut être utilisé en une seule fois ou au fur et à mesure, si le droit n’atteint pas le montant total du crédit d’impôt lors de l’acquisition.

L’octroi du crédit d’impôt est soumis à certaines conditions:

Taxe sur la valeur ajoutée

Pour stimuler la construction de logements, l’État soumet sur demande préalable les travaux de construction éligibles d’un logement neuf au taux de TVA super‑réduit de 3 %, à condition que le logement soit affecté à des fins d’habitation principale. Dans ce cas, les travaux effectués par les corps de métier sont directement facturés au taux de 3 %.

Il est aussi possible de demander le remboursement de la différence entre le taux de TVA normal (17 %) et le taux réduit. Dans ce cas, la personne ayant effectué ou fait effectuer les travaux éligibles peut demander le remboursement de la TVA à l’Administration compétente à la fin des travaux, sur présentation de toutes les factures.

Le montant total de la faveur fiscale résultant de l’application du taux super‑réduit de 3 % ne peut excéder 50 000 € par logement créé.

L’avantage fiscal est à restituer intégralement avec intérêts au taux légal à compter du jour de son octroi, si le logement est affecté à d’autres fins que d’habitation principale dans un délai de deux ans à compter du 1er janvier de l’année suivant celle pendant laquelle les travaux éligibles ont été achevés. La restitution incombe exclusivement au bénéficiaire de l’avantage fiscal. Le défaut d’affectation endéans ce délai est assimilé à une affectation à des fins autres que d’habitation personnelle.

Assurer

L’assurance solde restant dû

L’assurance solde restant dû (ASRD) vous permet d’assurer un certain capital en cas de décès pendant une période déterminée. Dans le cadre d’un prêt immobilier, si l’assuré décède au cours de cette période, la compagnie d’assurances s’engage à rembourser le solde du prêt jusqu’à concurrence du capital assuré, au bénéficiaire. Les proches peuvent être ainsi mis à l’abri des charges financières liées au prêt en cas de décès de l’assuré. De plus, dans le cadre d’une assurance solde restant dû, vous pouvez bénéficier de déductions fiscales.

L’assurance vie dans le cadre du prêt immobilier

En plus de constituer un investissement à long terme profitable, l’assurance vie peut être intégrée à un prêt immobilier tout en vous procurant des avantages fiscaux. Le capital qui est prévu à l’échéance de votre contrat d’assurance peut en effet être utilisé comme garantie en cas de décès.

L’emprunteur a le choix de payer cette prime d’assurance par des primes annuelles ou par prime unique. Le montant de l’assurance dépend du montant emprunté ainsi que de l’âge de l’assuré.

L’assurance décennale – biennale

L’assurance décennale couvre tous les intervenants à l’acte de bâtir, dans le cadre d’uncontrat de louage d’ouvrage, qui sont susceptibles de voir leur responsabilité décennalemise en cause sur la base des articles 1792 et 2270 du code civil.

Cette assurance a pour objet principal de procéder à la réparation pécuniaire des dégâts occasionnés à l’ouvrage assuré à laquelle les assurés pourraient être tenus vis-à-vis dumaître de l’ouvrage sur la base de la responsabilité décennale.

L’assureur effectue un contrôle ou désigne un contrôleur technique avant de délivrer la garantie.

L’assurance a une durée ferme de 10 ans à partir de la réception de l’ouvrage.

L’assurance décennale couvre les vices graves qui peuvent affecter un gros ouvrage.

L’assurance biennale couvre pendant une période de deux ans les vices qui peuvent affecter un menu ouvrage

La basse consommation énergétique

Un immeuble à basse consommation d’énergie de classe énergétique permet une utilisation rationnelle de l’énergieafin d’obtenir les avantages suivants:

En termes d’économie d’énergie, un immeuble en classe A consomme un équivalent de 4 m3 de gaz par an et par m2 de surface habitable, contre une consommation de 20 m3 de gaz par an et m2 de surface habitable pour la moyenne des bâtiments existants. La réduction de la consommation gaz atteint 80%.

En termes de confort, un immeuble en classe A permet d’obtenir des températures des côtés internes des murs et des vitrages plus élevées, ce qui diminue nettement la sensation de froid.

Grace à l’enveloppe étanche, les sensations de courant d’air froid sont supprimées. Les déperditions étant tellement faibles, la température d’eau du chauffage de sol peut être limitée à 30-35 degrés, ce qui augmente considérablement le confort et l’acceptation du chauffage de sol, ainsi que le rendement de la chaudière. Enfin, la ventilation mécanique double flux avec filtre intégré permet de garantir le renouvellement hygiénique de l’air. Elle évacue également efficacement les divers polluants, l’humidité et le gaz carbonique de l’appartement et ceci même en cas de fermeture prolongée des fenêtres. Durant les mois d’été l’isolation accrue de l’immeuble, les stores extérieurs, ainsi que la ventilation mécanique double flux, peut légèrement refroidir l’air extérieur soufflé et évite au bâtiment de se réchauffer au-delà de l’acceptable. Eté comme hiver, le confort est maintenu facilement.

En termes de préservation des éléments constructifs de l’immeuble, l’isolation thermique accrue, l’enveloppe étanche et la ventilation mécanique concourent à réduire au maximum les risques de condensation et donc d’apparition de moisissures à l’intérieur des habitations.

Tout cela s’obtient par:

• Isolation accrue de l’enveloppe extérieure
• Enveloppe étanche de l’immeuble
• Triple vitrage performant
• Bonne orientation solaire
• Stores extérieurs
• Chaudière gaz à condensation
• Ventilation mécanique double flux avec récupération de chaleur, individuelle pour chaque appartement
• Chauffage par le sol avec basse température d’eau